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De nombreux facteurs plaident en faveur de l’investissement immobilier. Il s’agit notamment des flux de trésorerie prévisibles, de l’absence de corrélation entre l’immobilier et les autres actifs, de la faible volatilité des prix des actifs, de la diversité des actifs, de la gestion des risques, de la tendance à la diversification du portefeuille ou des actifs alternatifs, des marchés ouverts et du développement d’un marché professionnel et expérimenté. Néanmoins, il fallait établir un lien entre la gestion financière et les investissements immobiliers. C’est ainsi qu’ont été créés des systèmes d’investissement immobilier, ou opci, pour combler cette lacune.

Grâce à l’investissement collectif immobilier, les investisseurs à la recherche d’actifs liés à l’immobilier ont accès à une expertise professionnelle, à une diversification de leurs investissements et à des économies d’échelle qu’il est plus difficile à obtenir dans d’autres circonstances.

Agrément AMF

L’autorité des marchés financiers ou AMF délivre un agrément aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et aux organismes de placement collectif immobilier professionnels (OPCIP) lors de leur création après vérification des informations fournies dans les documents réglementaires (règlement intérieur ou statuts et KIID et/ou prospectus le cas échéant) et dans les documents publicitaires. Cette autorisation est délivrée sur la base d’un dossier de demande d’autorisation conformément aux dispositions de l’instruction DOC-2011-23. L’AMF assure également le suivi de ces fonds tout au long de leur vie.

L’OPCI : un produit d’investissement moderne

Avant la création des OPCI, les principaux véhicules d’investissement immobilier étaient les SCPI et les SIIC cotées. La création des SIICS a modernisé l’investissement immobilier, mais l’objectif des OPCI est de permettre à un plus grand nombre d’investisseurs d’acquérir des actifs immobiliers, sans recourir à une offre publique de valeurs mobilières.

Les contraintes réglementaires et fiscales qui pèsent sur les SCPI les ont empêchées de s’adapter aux changements actuels du marché. Avec le lancement de l’OPCI, le secteur de l’investissement immobilier s’est modernisé pour le plus grand bénéfice des investisseurs. Ce nouveau véhicule d’investissement donne accès à d’autres règles fiscales que celles applicables aux revenus immobiliers, ainsi qu’à une gestion plus dynamique des actifs immobiliers en favorisant la liquidité des portefeuilles d’actifs.

Les OPCI sont le lien entre deux cultures financières : l’investissement en valeurs mobilières et l’investissement immobilier. Ils bénéficient du cadre juridique efficace et attractif des organismes de placement collectif et de certains avantages fiscaux des sociétés d’investissement immobilier cotées ou SIIC.

La capitalisation totale des OPCI à la fin 2015 s’élevait à près de 62 milliards d’euros. Il convient toutefois de noter que les OPCI ne se sont pas développés au détriment des SCPI (37,8 milliards d’euros) et des SIIC (109,6 milliards d’euros). Leur popularité croissante montre simplement qu’ils sont utiles sur le marché français de l’investissement.

Ce nouveau véhicule d’investissement donne également au marché français un outil puissant pour concurrencer les fonds d’investissement immobiliers européens, qui détiennent désormais l’essentiel de l’immobilier commercial en France, et contribue ainsi à atténuer la distorsion de concurrence actuelle.

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI est un organisme de placement collectif spécialisé dans l’immobilier et destiné au grand public. Sa structure et son cadre juridique s’inspirent largement de ceux des organismes de placement collectif. Certaines versions de ce produit sont destinées aux investisseurs institutionnels (OPCI à effet de levier et OPCI sans effet de levier avec des règles de fonctionnement simplifiées). Les OPCI peuvent prendre la forme d’une société d’investissement immobilier à capital variable (SPPICAV), ce qui équivaut à une société d’investissement à capital variable (SICAV), ou d’un fonds d’investissement immobilier non constitué en société (FPI), équivalent à un fonds d’investissement non constitué en société (FCP).

Ce nouveau produit d’investissement est destiné exclusivement à l’investissement dans des immeubles locatifs. Les OPCI peuvent acheter tout type de bâtiment (neuf, ancien, en cours de construction), soit directement, soit par l’intermédiaire d’autres sociétés, ou faire construire des immeubles sur commande. Dans ces conditions, et parce que les travaux réalisés sont exclusivement destinés à la location des immeubles, les OPCI sont autorisés à effectuer toutes les opérations nécessaires à l’utilisation des immeubles (aménagement, rénovation, transformation, etc.). Les OPCI sont tenus de détenir :

  • Les actifs immobiliers, qui représentent au moins 60 % de leur portefeuille, avec quelques différences dans la composition du portefeuille des SPPICAV et des FPI, découlant des règles fiscales qui leur sont applicables,
  • Une réserve de trésorerie, représentant au moins 5 % de leur portefeuille,
  • Le reste du portefeuille devrait être composé d’actifs financiers (par exemple des titres).

Cette structure présente les caractéristiques inhérentes aux organismes de placement collectif qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’une plus grande liquidité, puisque le ratio minimum d’investissement immobilier est bien inférieur à celui d’une SCPI : 60% au lieu de 95% et favorise une gestion financière plus dynamique du portefeuille.

Saviez-vous que ?

Comme les SCPI, les opci permettent aux investisseurs d’acheter ou de vendre leurs parts à tout moment à une valeur nette d’inventaire déterminée par la société de gestion de l’OPCI, comme c’est le cas pour les organismes de placement collectif. La valeur nette d’inventaire peut être calculée toutes les deux semaines ou deux fois par an. Les ordres d’achat et de vente peuvent être réglés jusqu’à six mois après la centralisation des ordres.

En outre, la législation en vigueur permet aux OPCI de recourir à l’effet de levier. Leur gestion peut être encore plus dynamique, puisqu’ils sont autorisés à emprunter :

  • Jusqu’à 40 % de la valeur de leurs actifs immobiliers pour financer des acquisitions ou des améliorations immobilières,
  • Jusqu’à 10 % de leurs actifs financiers pour faire face aux demandes de rachat

La législation prévoit également un mécanisme de protection des petits investisseurs de détail. Ce mécanisme suspend les rachats lorsqu’un investisseur détenant plus de 20 % des actifs de l’OPCI demande le rachat d’un certain nombre d’actions ou de parts. Ce mécanisme vise à garantir une plus grande liquidité pour les petits investisseurs du régime.  Son but est d’empêcher le départ soudain d’un grand investisseur, ce qui pourrait nuire aux intérêts des autres investisseurs.