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La défiscalisation constitue la problématique la plus importante pour les investisseurs. Impôt sur la fortune, prélèvements sociaux, impôt sur les sociétés, taxe foncière, taxe d’habitation et le plus connu l’impôt sur le revenu, sont des fiscalités dont tout français est tenu de s’acquitter.

D’autant plus que bon nombre s’accordent à affirmer que la fiscalité est un frein à la réalisation d’investissements. Dans ce contexte, les investisseurs s’empressent d’investir sur tout placement ou produit qui vont justement leur permettre de réduire le montant de leurs impôts.

De ce fait, les scpi qui connaissent un réel succès proposent des produits qui vont dans ce sens. Elles proposent ainsi des SCPI dites fiscales parmi lesquelles les monuments historiques, les SCPI Malraux, les SCPI Pinel et notamment les scpi deficit foncier.

Scpi deficit foncier : qu’est-ce que c’est ?

Les scpi deficit foncier relèvent des SCPI fiscales. Il est important de rappeler que les SCPI fiscales ont pour objet de permettre une réduction d’impôt avec les avantages de la SCPI en elle-même pour l’investisseur :

  • Pouvoir mutualiser le risque sur son investissement
  • Avoir un bien géré entièrement
  • Profiter d’une réduction d’impôt
  • Accéder à l’immobilier avec un faible coût tout en ayant la possibilité de moduler le montant de son investissement

La scpi deficit foncier est une société civile de placement immobilier qui prévoit un fonctionnement bien précis. Il faut rappeler que le déficit foncier permet la réduction du montant des réparations/travaux des autres revenus fonciers sans plafonnement, et selon le cas, du revenu global,  dans une limite de 10 700 euros.

La scpi deficit foncier applique, ainsi, ce principe et donne droit au porteur de parts de profiter d’une déduction d’impôts conforme au dispositif. Cette déduction correspond à la quotepart des dépenses/travaux réalisés. Ainsi, le porteur de parts peut procéder à une déduction des frais en rapport aux travaux de rénovation dans une limite annuelle de 10 700 euros par foyer fiscal sur le revenu global.

Fonctionnement scpi deficit foncier

Les scpi deficit foncier proposent un fonctionnement bien précis. La scpi deficit foncier réalise la collecte chez les épargnants et procède à l’achat d’immeubles à caractère d’habitation qui nécessitent des travaux comme les bâtiments anciens. Par la suite, ces immeubles sont rénovés et font l’objet de location.

Le porteur de part est tenu de garder ses parts pendant 15 ans. Le rendement au sein d’une scpi deficit foncier est généralement plus faible par rapport aux autres catégories de SCPI. Le rendement est souvent autour de 2 à 2,5% en scpi deficit foncier.

Au terme des 15 ans de détention, les immeubles sont mis en vente. La scpi est dissoute et l’investisseur peut récupérer éventuellement des plus-values immobilières. Puisque la scpi deficit foncier n’est pas soumise au plafond global des niches fiscales, le montant de l’investissement ne connait donc pas de limite.

Scpi deficit foncier : fiscalité

La société civile de placement immobilier déficit foncier est une SCPI qui permet la déduction de la quotepart des travaux en rapport à l’investissement sur ses revenus fonciers. Cela va permettre à l’investisseur de faire une économie fiscale.

Afin de réaliser le calcul d’impôt sur cette quotepart imputable, il suffit d’appliquer le taux marginal d’imposition de l’investisseur (TMI) et les prélèvements sociaux de l’ordre de 15,5%.

Par exemple, Monsieur et Madame X perçoivent des revenus fonciers de 12 000 euros par an et sont imposés à 41%. Ils souscrivent à une scpi deficit foncier pour un montant de 60 000 euros avec une quotepart travaux de 55% imputable sur trois exercices :

  • La quotepart imputée chaque année permet d’effacer les revenus fonciers perçus à chaque 12 000 euros
  • En N+2, elle est de 9 000 euros, puisque c’est le solde imputable que l’investisseur ne peut dépasser. Tous les revenus fonciers de Monsieur et Madame X, en N+2 ne seront pas effacés, mais le seront à hauteur de 9 000 euros. Cette opération a donc permis d’économiser 18 645 euros d’impôts sur trois exercices, soit un gain fiscal de 32% environ par rapport au montant de la souscription initiale